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江岸區洞庭小路地塊舊城改建項目房屋征收補償方案(征求意見稿)
發文日期:2018-12-28 16:13 發布機構:區城鄉統籌辦
  

江岸區洞庭小路地塊舊城改建項目

房屋征收補償方案

 

(征求意見稿)

 

因實施江岸區舊城區改建的需要,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(中華人民共和國國務院令第590號)、《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(湖北省人民政府令第380號)和《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》(武漢市人民政府令第234號及第275號)有關規定,江岸區人民政府擬對洞庭小路地塊范圍內國有土地上的房屋實施征收。該項目已取得武漢市國土資源和規劃局江岸分局《市國土規劃局江岸分局關于江岸區洞庭小路地塊的規劃意見》(武土資規(岸)函〔2018〕006號),并經江岸區第十五屆人民代表大會第二次會議審議通過,納入江岸區2018年度國民經濟和社會發展年度計劃。為依法實施房屋征收與補償工作,保障被征收人合法權益,結合江岸區和本項目實際情況,制定本征收補償方案(以下簡稱《方案》)。

             

第一部分 項目基本情況

 

一、項目名稱

江岸區洞庭小路地塊舊城改建項目

二、項目征收范圍

江岸區洞庭小路地塊舊城改建房屋征收范圍為沿江大道與洞庭小路交匯處,東臨沿江大道,北臨洞庭小路,南臨長江航運科學研究所,西臨武漢市雜技團。具體征收范圍以房屋征收部門確定的征收范圍紅線為準。

三、項目調查概況

項目用地面積約2977平方米,房屋征收總建筑面積約1.3萬平方米,征收總戶數約103戶。最終數據以審計結果為準。

四、被征收房屋建筑面積和房屋用途的認定

被征收房屋的建筑面積和房屋用途,以不動產登記機構頒發的房屋權屬證書的記載為準;房屋權屬證書未記載或者記載與房屋登記簿不一致的,除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。

五、房屋征收主體

武漢市江岸區人民政府

六、房屋征收部門

江岸區房屋征收管理辦公室

七、房屋征收實施單位

江岸區人民政府一元街道辦事處

八、被征收人、公有房屋承租人

被征收人是指被征收房屋的所有權人。被征收人以征收決定公告之日合法有效的房屋權屬證書登記的所有權人為準。

公有房屋承租人是指與公有房屋的產權人或管理人建立租賃關系,并執行政府規定標準租金的直管公房和自管公房承租人,公共租賃住房、廉租住房的承租人除外。公有房屋承租人以租用公有房屋憑證為準。

九、房地產價格評估機構(以下簡稱評估機構)

房地產價格評估機構由被征收人、公有房屋承租人協商選定;協商不成的,通過投票或者搖號等方式確定。

被征收人、公有房屋承租人協商選定房地產價格評估機構的,由房屋征收部門組織。協商方式以征求意見表的形式進行,被征收人、公有房屋承租人應當在規定期限內將征求意見表交由房屋征收部門統計、核實。在七個工作日內三分之二以上的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家房地產價格評估機構的,視為協商選定,由房屋征收部門公布協商選定結果。

被征收人、公有房屋承租人在七個工作日內協商不成,采取投票方式確定房地產價格評估機構的,參與投票的被征收人、公有房屋承租人人數應當不少于被征收人、公有房屋承租人總數的三分之二,半數以上參與投票的被征收人、公有房屋承租人選擇同一家房地產價格評估機構的,視為投票確定。

采取投票、搖號等方式確定房地產價格評估機構的,應當公開進行并由公證機構現場公證,房屋征收部門公布確定結果。

十、評估時點

評估時點為房屋征收決定公告之日

十一、簽約期限

自被征收房屋評估結果公告之日起三個月

           

第二部分  征收補償方式

 

對被征收人的補償方式為貨幣補償和房屋產權調換。被征收房屋的價值由評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)評估確定。

一、貨幣補償

被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的,房屋征收部門按被征收房屋價值向被征收人、公有房屋承租人支付貨幣補償費,另給予被征收人、公有房屋承租人裝飾裝修補償、附屬設施補償、搬遷及臨時安置補償、其它相應的補償、相應的補助和相應的獎勵。

二、產權調換

(一)被征收人、公有房屋承租人選擇房屋產權調換的,房屋征收部門提供用于產權調換的房屋,并與被征收人、公有房屋承租人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價,另給予被征收人、公有房屋承租人裝飾裝修補償、附屬設施補償、搬遷及臨時安置補償、相應的補助和相應的獎勵。

(二)住宅產權調換房源

長青廣場C座:位于江岸區黃興路,南臨中山大道,北臨車站路,單價18000元/平方米,現房,交付標準為毛坯房。

(三)選房原則:被征收人按簽約順序選擇產權調換房源。

 

第三部分 征收補償標準

 

一、補償

(一)房屋價值補償

被征收房屋的價值由評估機構通過評估確定。

被征收房屋價值補償=被征收房屋建筑面積×評估單價

(二)裝飾裝修補償

被征收房屋的裝飾裝修補償單價不超過500元/平方米的,由征收部門與被征收人或公有房屋承租人協商確定,超過500元/平方米的,由評估機構評估確定;裝飾裝修補償總價不足2萬元的,按2萬元計算。

(三)附屬設施補償

1. 電話移機費(報裝費):216元/部;

2. 寬帶移機費(報裝費):308元/部;

3. 有線電視遷移費:380元/戶;

4. 空調移機費:柜機500元/臺、分體機300元/臺、窗機200元/臺;

5. 熱水器遷移費:300元/臺;

6. 電表:分表150元/塊;

7. 水表:分表100元/塊;

以上7項按打包價2400元(含空調一臺)進行補償,超出部分按票據據實補償。

8. 太陽能熱水器遷移費按1500元/戶給予補償;

9. 管道煤氣報裝費按3000元/戶給予補償;報裝費超出3000元的按票據據實補償;

10. 電表:獨表500元/塊,三相電表按現報裝單據據實補償,無報裝單據的按960元/塊給予補償;

11. 水表:獨表240元/塊,地水表按現報裝單據據實補償,無報裝單據的按4寸地水表1500元/塊、6寸地水表2200元/塊給予補償;

12. 防盜門:按品質好壞,補償500-1200元;

13. 防盜網:按品質好壞,補償50-200元/平方米;

14. 無煙灶臺:按品質好壞,補償500-1200元;

15. 夾層、暗樓或隔熱層、簡易房屋:由評估機構評估,原則上按重置價予以補償;

16. 構筑物及其它設施由評估機構評估確定補償費。

(四)房屋搬遷補償

1. 征收個人住宅房屋的,給予被征收人或公有房屋承租人一次性房屋搬遷費2000元。

2. 征收辦公用房或生產經營性用房,由評估機構評估確定搬遷、安裝費用;無法恢復使用的設施、設備按評估確定的殘值予以補償。

(五)臨時安置補償(即過渡費,下同)

征收住宅房屋、辦公用房及其它非生產經營性用房,給予被征收人或公有房屋承租人臨時安置補償費。臨時安置補償費由評估機構按照被征收房屋類似房地產市場租賃價格評估確定。征收個人住宅房屋,被征收房屋建筑面積不足60平方米的,按照建筑面積60平方米計算臨時安置補償費。

1. 對選擇貨幣補償的住宅房屋被征收人或公有房屋承租人,給予一次性3個月臨時安置補償費。

2. 對選擇房屋產權調換的被征收人或公有房屋承租人,自簽約搬遷之日起至產權調換房屋交付之日止,給予相應過渡期限的臨時安置補償費。超過補償協議規定的過渡期限,產權調換房屋還未交付的,超期后的臨時安置補償費按照增加50%的標準支付

(六)停產停業損失補償

1. 因征收房屋造成停產停業,對被征收人或公有房屋承租人給予停產停業損失補償的,應當符合下列條件:1、被征收房屋具有房屋權屬證明或者經認定為合法建筑,且房屋用途為生產、經營性用房等非住宅房屋;2、有合法、有效的營業執照,且營業執照上載明的住所(經營場所)為被征收房屋。

2. 具備前述條件的,房屋征收部門給予被征收人或公有房屋承租人被征收房屋價值5%的補償。被征收人或公有房屋承租人認為其停產停業損失超過被征收房屋價值5%的,可以提請房屋征收部門委托評估機構根據被征收人提供的房屋被征收前三年的效益情況、停產停業期限等對停產停業損失進行評估,并按照評估結果予以補償。選擇貨幣補償的,停產停業期限按照6個月計算;選擇產權調換的,停產停業期限按照過渡安置期限計算

3. 被征收房屋的生產經營單位或者個人不是被征收人、公有房屋承租人的,由被征收人、公有房屋承租人自行騰退被征收房屋的實際生產經營單位或者個人。

(七)保底補償

征收個人住宅或者公有住宅房屋,建筑面積不足40平方米(涉及到房屋所有權、承租權共有的房屋建筑面積合并計算),且為被征收人、公有房屋承租人唯一住房的,按照40平方米給予征收補償、補助和獎勵。

公有房屋承租人符合前款條件的,超出被征收房屋建筑面積部分的貨幣補償款全部給予公有房屋承租人。

、補助

(一)住房困難補助

征收個人住宅或者公有住宅房屋,建筑面積不足60平方米(涉及到房屋所有權、承租權共有的房屋建筑面積合并計算)且為被征收人、公有房屋承租人唯一住房,被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的,可以給予住房困難補助。補助標準為:建筑面積為40平方米以下的,按被征收房屋價值的10%給予補助,建筑面積每增加滿1個平方米,補助標準降低0.5%。

(二)購房補助

征收個人住宅或者公有住宅房屋,被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償的,按被征收房屋價值的20%給予補助。

(三)建筑面積補助

住宅房屋被征收人或公有房屋承租人選擇產權調換的,按被征收房屋建筑面積的12%給予建筑面積補助。

(四)困難補助

1. 低保戶

對納入本市中心城區城市居民最低生活保障的被征收人或公有房屋承租人,由本人出具低保證并經其低保關系所在街道、社區復核確認后,按3萬元/戶給予一次性補助。

2. 殘疾人

對持有省(市)殘聯核發的殘疾證的被征收人或公有房屋承租人(含直系親屬),按3萬元/人給予一次性補助。同時,對殘疾人家庭搬遷補償費增加50%發放,臨時安置補償費增加20%發放。

3. 重癥、重病、低保邊緣戶

1)對經社保部門或鐵路、供電等系統認定患有重癥的被征收人或公有房屋承租人(含直系親屬),按3萬元/人給予一次性補助。社保重癥核查工作由城鄉統籌辦負責;鐵路、供電等系統職工重癥由被征收人到其醫保管理部門出具證明并蓋章確認

2)對于無法提供合法有效重癥證明但確系有重病的被征收人或公有房屋承租人(含直系親屬),由被征收人或公有房屋承租人(含直系親屬)提出申請,憑街道指揮部出具的《重大疾病復檢通知單》到武漢市八醫院復檢或確認,經街道審核后按2萬元/人給予一次性補助。

3)對于低保邊緣戶(家庭人均月收入略高于最低生活保障線,但低于當年本地職工最低工資標準),由本人提出申請,經社區、街道核實蓋章確認后給予2萬元/戶一次性困難補助

4. 被征收戶系失獨家庭的,由所在社區出具證明,經街道公共服務辦公室復核后按3萬元/戶給予一次性補助;

5. 被征收戶如符合上述補助條件中的多項,困難補助可累加計算,但單戶最高不超過10萬元。上述困難補助申請時需提供原件資料進行審核。

享受困難補助的具體人員名單在補償前由征收實施單位在征收范圍內分批公示,公示期為3日。

、獎勵

(一)簽約獎勵

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人選擇貨幣補償安置方式簽約的,按被征收房屋價值的10%給予獎勵。

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人選擇產權調換安置方式簽約的,按被征收房屋價值的2%給予獎勵。

(二)按期簽約搬遷獎勵

住宅房屋被征收人、公有房屋承租人在簽約期限內簽約并在約定時間內搬遷的,按以下標準給予按期簽約搬遷獎勵:

自被征收房屋評估結果公告之日起30天(含)內簽約搬遷的,給予50000元/戶獎勵;31天至60天(含)內簽約搬遷的,給予30000元/戶獎勵;61天起至簽約期滿之日內簽約搬遷的,給予20000元/戶獎勵。             

涉及房改的直(自)管公房,其按期簽約搬遷獎勵時點從房改清冊正式出具之日起開始計算。

 

第四部分  公有房屋的征收補償

 

一、征收公有住宅房屋,公有房屋承租人可以獲得征收補償,符合房改條件的,先進行房改,房屋征收部門對房改后的所有權人進行征收補償,并與所有權人簽訂房屋征收補償協議;不符合房改條件的,補償方式和標準如下:

(一)公有房屋承租人選擇貨幣補償的,租賃關系終止,給予公房承租人被征收房屋價值90%的補償,給予被征收人被征收房屋價值10%的補償,房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人分別簽訂房屋征收補償協議。

(二)公有房屋承租人選擇產權調換的,房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產權調換協議,被征收人、公房承租人簽訂房屋租賃協議,繼續保持租賃關系。

二、征收公有非住宅房屋,被征收人選擇產權調換的,房屋征收部門與被征收人簽訂房屋產權調換協議,被征收人與公有房屋承租人簽訂房屋租賃協議,繼續保持租賃關系。

被征收人選擇貨幣補償的,租賃關系終止,給予公有房屋承租人被征收房屋價值70%的補償、被征收人被征收房屋價值30%的補償。房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人分別簽訂房屋征收補償協議。

三、征收房管部門依法托管、代管或者經房管部門決定帶戶發還給產權人的落私產、文革產,且該房屋已作為直管公房或者自管公房出租的,對房屋所有權人按被征收房屋價值100%給予補償,對住宅房屋承租人按被征收房屋價值90%給予補償,對非住宅房屋承租人按被征收房屋價值70%給予補償。

四、征收宗教團體所有的房屋,房屋征收部門應當征求宗教事務管理部門的意見,并與宗教團體簽訂征收補償協議。宗教團體所有的房屋作為公有住宅房屋出租的,對房屋所有權人按照被征收房屋價值100%給予補償,對承租人按照被征收房屋價值90%給予補償。

五、征收公有房屋的,除被征收房屋價值補償以外的其他補償、相應的補助和獎勵均給予公有房屋承租人。

第五部分  對企事業單位的征收補償

 

一、對企事業單位用房的房屋價值補償由評估機構通過評估確定。

二、對企事業單位用房的停產停業損失補償,參照第三部分第一條第(六)項規定執行。

 

第六部分  對未經登記建筑的征收補償

 

一、未經登記建筑

未經登記建筑是指未依法取得房屋權屬登記證書的房屋。

二、未經登記建筑的認定

(一)由未經登記建筑權利人提出認定申請,提交有關房屋建造資料(如房屋報建審批、施工監理、驗收、行政處罰、歷史測繪資料、房屋建造購買材料發票等),并經周邊三位以上有完全民事行為能力的相鄰關系人證明,報征收實施單位核實。

(二)征收實施單位依據申請,核查有關資料,確定未經登記建筑建造年限。

(三)未經登記的合法建筑的認定

1. 取得建設工程規劃許可證,且按許可內容實施建設的未經登記建筑,認定為未經登記的合法建筑。

2. 原有房屋有合法房屋權屬證書,拆除改建后的房屋未經登記且改建后的房屋面積與原證載面積一致的部分,按照未經登記的合法建筑對待。

(四)歷史無證房的認定(三項僅有一項即可)

1. 2004年9月20日之前,未取得建設工程規劃許可證建成的未經登記建筑。

2. 2004年9月20日之前,未按照建設工程規劃許可證的規定建成的未經登記建筑超出許可內容部分的面積。

3. 原有房屋有合法房屋權屬證書,拆除改建后的房屋未經登記且在2004年9月20日之前建成的超出原證載面積部分的面積

三、補償標準

(一)認定為未經登記的合法建筑的,按照已登記合法建筑給予補償,并給予相應的補助、獎勵,但不享受相關稅收減免政策

(二)2004年9月20日以前,未取得建設工程規劃許可證建設的歷史遺留未經登記建筑,或者未按照許可內容建設的超出部分,對實際用途為非商業用途的,經認定后,按照下列標準給予補償,并給予相應的補助、獎勵:

1. 1991年7月3日之前建成的,按照不超過房屋實際用途價值的95%給予補償;

2. 1991年7月4日至2001年11月1日期間建成的,按照不超過房屋實際用途價值的90%給予補償;

3. 2001年11月2日至2004年9月20日期間建成的,按照不超過房屋實際用途價值的85%給予補償。

(三)2004年9月20日以前,未取得建設工程規劃許可證建設的歷史遺留未經登記建筑,或者未按照許可內容建設的超出部分,對實際用途為商業用途的個人房屋,經認定后,按照下列標準給予補償,并給予相應的補助、獎勵:

1. 1991年7月3日之前建成的,按照不超過住宅用途價值的95%給予補償;

2. 1991年7月4日至2001年11月1日期間建成的,按照不超過住宅用途價值的90%給予補償;

3. 2001年11月2日至2004年9月20日期間建成的,按照不超過住宅用途價值的85%給予補償。

符合《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十二條規定的,給予相應補助。

(四)2004年9月20日以前,未取得建設工程規劃許可證建設的歷史遺留未經登記建筑,或者未按照許可內容建設的超出部分,對實際用途為商業用途的單位房屋,經認定后,按照下列標準給予補償,并給予相應的補助、獎勵:

1. 1991年7月3日之前建成的,按照不超過辦公用途價值的95%給予補償;

2. 1991年7月4日至2001年11月1日期間建成的,按照不超過辦公用途價值的90%給予補償;

3. 2001年11月2日至2004年9月20日期間建成的,按照不超過辦公用途價值的85%給予補償。

符合《武漢市國有土地上房屋征收與補償操作指引》第六十三條規定的,按照改變辦公用途房屋作為商業門面使用的情形給予相應補助。

原房屋有合法房屋權屬證書,2004年9月20日以前拆除改建,改建后的房屋未經登記,改建后的房屋建筑面積超出原證載面積的部分,按前述(二)、(三)、(四)項執行。

 

第七部分  對自行改變用途房屋的征收補償

 

一、被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途的,原則上按原房屋證載用途給予補償。

二、對2013年1月10日《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》實施之前,被征收人、公有房屋承租人自行將住宅改變為商業門面使用,且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業執照的,除按住宅的補償政策給予補償、補助、獎勵外,對于實際用于經營的部分,給予改變用途價差補助。經營證照齊全(即營業執照、管理費繳納證明、納稅證明)的,按商業門面與住宅房屋市場評估價格差額的50%給予改變用途價差補助;不齊全的按40%給予改變用途價差補助。

三、除上述“第二條”規定的情形外,對2013年1月10日《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》實施之前,被征收人、公有房屋承租人自行改變房屋用途作為商業門面使用,且以該房屋為注冊地址辦理了工商營業執照的,除按原房屋證載用途予以補償外,若改變用途部分房屋實際價值高于原房屋證載用途價值的,對于實際用于經營的部分,給予改變用途價差補助。經營證照齊全(即營業執照、管理費繳納證明、納稅證明)的,按商業門面與住宅房屋市場評估價格差額的50%給予改變用途價差補助;不齊全的按40%給予改變用途價差補助。

四、2013年1月10日之后自行改變房屋用途的,不給予改變用途價差補助。

五、對于認定為歷史無證房且實際作為商業門面使用的個人房屋,按照歷史無證住宅用途房屋的價值給予補償,對符合給予改變用途價差補助的,按前述“第二條”標準給予補助。

六、對于認定為歷史無證房且實際作為商業門面使用的單位房屋,按照歷史無證辦公用途房屋的價值給予補償,對符合給予改變用途價差補助的,按前述“第三條”標準給予補助。

 

本方案未盡事宜,按照《國有土地上房屋征收與補償條例》《湖北省國有土地上房屋征收與補償實施辦法》和《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施方法》等法律、法規和規章的規定執行


    
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